Comprar una propiedad en España
¿Sueña con una villa en la Costa del Sol o un elegante apartamento en Barcelona? Nuestra guía para comprar una propiedad en España explica cómo hacerlo.
Propiedad de la vivienda en España
Los niveles de propiedad de vivienda en España son altos, con alrededor del 80% de los residentes que poseen su propia propiedad, y muchos lo hacen sin una hipoteca.
España sufrió significativamente durante la crisis financiera mundial y la consiguiente caída del mercado inmobiliario. Los precios de la vivienda cayeron hasta un 30%, pero en los últimos años, el mercado se ha vuelto más estable.
Los precios en España han estado subiendo de forma constante desde 2016 y, aunque el brote de COVID-19 ha afectado al mercado en 2020, las cifras oficiales muestran que los precios medios aumentaron durante el segundo trimestre del año. Los precios de venta aumentaron un 2,1% interanual, subiendo los precios de obra nueva un 4,2% y los de segunda mano un 1,8%.
Es comprensible que el número de ventas de casas haya disminuido significativamente. Las estadísticas gubernamentales muestran que los compradores internacionales compran entre 18 000 y 25 000 viviendas en España cada trimestre del año. Sin embargo, en el segundo trimestre de 2020, esa cifra cayó por debajo de los 10.000.
Los efectos económicos completos de COVID-19 en el mercado inmobiliario español aún están por verse. Los expertos inmobiliarios predicen que el valor de los precios de las viviendas podría caer entre un 5% y un 10% a corto plazo.
¿Debe comprar o alquilar una propiedad en España?
El mercado inmobiliario español tiene muchas peculiaridades, y vale la pena investigar antes de comprar. Los factores a tener en cuenta al comprar una propiedad española incluyen estafas inmobiliarias, impuestos elevados sobre las ganancias de capital y fluctuaciones en el mercado inmobiliario.
La incertidumbre añadida provocada por el COVID-19 significa que ahora podría ser un momento arriesgado para comprar en España. El mercado de alquiler del país también está cambiando.
Antes de la pandemia, los gobiernos regionales buscaban introducir reglas más estrictas para las personas que compran alquileres de vacaciones, después de que los precios de los alquileres aumentaran significativamente en áreas populares entre los inversores.
Cada una de las 17 regiones de España tiene el poder de establecer reglas sobre los compradores extranjeros que compran propiedades para alquilar. Las reglas más estrictas se encuentran en las Islas Baleares, donde solo los residentes españoles pueden solicitar licencias de compra para alquilar, y Madrid, donde las nuevas medidas incluyen solo permitir estancias de hasta cinco días.
Si está considerando una estadía más corta, alquilar en España podría ser una opción más adecuada una vez que tenga en cuenta los altos niveles del impuesto a las ganancias de capital de España, lo que podría contrarrestar cualquier beneficio de comprar a corto plazo.
¿Pueden los expatriados comprar una propiedad en España?
Comprar un alquiler de vacaciones puede ser más complejo que antes, pero España es un país muy acogedor para los compradores extranjeros que limita las posibilidades de cometer errores comunes en la compra de una vivienda.
Las reglas para comprar una propiedad en España como expatriado son relativamente sencillas. Antes de comprar, necesitará un número financiero, que se puede obtener visitando una estación de policía con su pasaporte. Por lo general, esto se procesa el mismo día para ciudadanos españoles o de la UE, pero puede demorar algunas semanas para otros.
España también ofrece un programa Golden Visa para propietarios extranjeros. Según el esquema, si invierte más de £ 500,000 en propiedades españolas, obtendrá una visa de residencia. Las visas doradas son principalmente para jubilados y compradores de casas de vacaciones, pero son especialmente populares entre los inversores de fuera de la Unión Europea.
En la primera mitad de 2019, España aprobó 848 Golden Visas, con inversores chinos (272) y rusos (187) que constituyen la mayoría de los solicitantes seleccionados. En total, esto significó que 4941 personas recibieron una Golden Visa desde el lanzamiento del esquema en 2013.
El mercado inmobiliario español y los precios inmobiliarios
El impacto total de COVID-19 en los precios de las propiedades españolas aún no se comprende por completo, por lo que solo es posible dar una indicación general de lo que está sucediendo en el mercado.
El análisis previo a la pandemia de Global Property Guide mostró costos de propiedad promedio por metro cuadrado para 14 de las 17 regiones autónomas de España.
Las cifras, basadas en el tercer trimestre de 2019, mostraron que el precio medio de la vivienda en las principales ciudades aumentó un 5 % hasta alcanzar los 1.649 € por metro cuadrado, mientras que las propiedades en las Islas Baleares y Canarias experimentaron un aumento del 11 % hasta alcanzar los 1.604 € por metro cuadrado. .
Los lugares más caros para comprar en España son San Sebastián, Barcelona y Madrid. Los precios en las tres zonas oscilaron entre 3.000€ y 3.600€ por m2.
Madrid fue el lugar más caro para comprar suelo en España, con precios de 338 € por metro cuadrado. Canarias (245€), Catalunya (184€), Andalucía (171€) y Valencia (158€) se sitúan entre los cinco primeros. Castilla y León es el lugar más barato para comprar, con un precio medio del suelo de 66 € el metro cuadrado.
Costes de comprar una propiedad en España
Las tarifas para comprar una propiedad en España varían de una zona a otra y muchas son negociables; por ejemplo, no hay tarifas fijas para abogados o agentes inmobiliarios. Los compradores deben pagar la mayoría de los costos, que generalmente son los siguientes:
- Impuesto de transferencia de propiedad: 6–10% (propiedades existentes) / IVA (o IVA) al 10% (propiedades nuevas)
- Gastos de notario, impuesto de escritura de propiedad y tasa de registro de la propiedad: 1–2,5 %
- Honorarios legales: 1–2% (IVA incluido)
El vendedor suele pagar los honorarios del agente inmobiliario en España. Los agentes inmobiliarios suelen cobrar sus honorarios como un porcentaje, normalmente alrededor del 3% del precio de venta final.
Financiación de la compra de una propiedad en España
Algunos compradores extranjeros compran sin hipoteca, pero es posible obtener financiamiento para comprar una casa. Los bancos españoles y los bancos internacionales ofrecen hipotecas; algunos también ofrecen ofertas específicas para expatriados de ciertos países.
Como comprador extranjero, es posible que solo pueda pedir prestado a una tasa de préstamo a valor (LTV) más baja que los residentes españoles, lo que significa que necesitará un depósito mayor. Los residentes españoles generalmente pueden pedir prestado hasta el 80 % del valor de tasación de la propiedad, pero los no residentes pueden estar limitados a un LTV del 60 al 70 %, según el tipo de hipoteca.
Los prestamistas hipotecarios no completarán un contrato de hipoteca hasta que usted sea dueño de una propiedad. Es importante incluir una cláusula en el contrato de compra de la propiedad que le permita retirarse si no puede adquirir una hipoteca.
En España, cualquier deuda vinculada a una propiedad se transfiere al nuevo propietario cuando se vende la propiedad. Esto significa que es de vital importancia asegurarse de que no haya deudas vinculadas a la propiedad, o que, si las hay, estén cubiertas por los términos del contrato.
Encontrar una propiedad en España
Como es fácil para los extranjeros comprar una propiedad en España, hay muchos sitios web y agentes inmobiliarios que atienden a casi todos los idiomas y nacionalidades.
Muchos sitios web de bienes raíces británicos también enumeran propiedades españolas, y algunos portales en línea enumeran miles de opciones. Sin embargo, estos se centran principalmente en casas de vacaciones. Como resultado, es posible que prefiera utilizar un sitio en español.
Es posible comprar una casa antes de llegar y mudarse directamente. Sin embargo, esto naturalmente conlleva riesgos. Debe ver la propiedad que está considerando y no tomar atajos en el proceso, incluso si esto significa pasar algunas semanas en un hotel cuando llegue.
- thinkSPAIN
- Servihabitat
- idealista.com
- Kyero
Agentes inmobiliarios en España
Los agentes inmobiliarios pueden proporcionar una gran cantidad de información sobre la región, son bilingües y, a menudo, tratan con compradores extranjeros; son un activo útil en su búsqueda de propiedades en España. Sin embargo, la regulación es relativamente baja y existen agentes inmobiliarios sin escrúpulos, así que tenga cuidado con cualquiera que solicite pagos por adelantado o sugiera tomar atajos.
Recuerde siempre que puede elegir su propio notario, proveedor de hipotecas, etc.; no necesita utilizar un servicio sugerido por el agente inmobiliario.
El proceso de compra de una propiedad en España
El proceso de compra de una propiedad en España suele ser el siguiente. Primero, el comprador hace una oferta. Si se acepta, el comprador y el vendedor firman un contrato preliminar (contrato privado de compravento) y el comprador paga un depósito, normalmente el 10% del precio de compra.
Luego, el comprador organiza cualquier hipoteca que requiera, aunque ya debería haber discutido sus necesidades con el proveedor de la hipoteca. El contrato de venta (escritura de compravento) por lo general se firma ante un notario, momento en el que se vence el precio total de venta, los impuestos y otros costos.
Ver propiedades en España y hacer una oferta
Una vez que haya encontrado una propiedad que le guste, normalmente deberá hacer una oferta a través del agente inmobiliario del vendedor.
Como en otros países, los precios están abiertos a negociación; el precio de venta de la propiedad es una indicación más que una demanda. A menos que el precio sea particularmente atractivo o esté compitiendo con otros compradores, tiene sentido comenzar las negociaciones por debajo del precio solicitado, pero no tan bajo como para ofender al vendedor.
Las negociaciones básicas sobre el precio a menudo se realizan verbalmente. Una vez que llegue a un acuerdo marco, su notario debe resumir su oferta por escrito.
Contratación de un abogado o notario
Los servicios de un notario no son legalmente necesarios para completar la venta. Tener un abogado para completar la diligencia debida es muy recomendable y es requerido por muchos prestamistas hipotecarios.
El comprador es responsable de registrar la propiedad. Su notario puede proporcionar este servicio por una tarifa y/o puede notificar a la oficina de registro que se ha realizado la venta, sin completar el registro completo.
Cualquier abogado que ejerza en España debe estar registrado en el colegio de abogados local (Colegio de Abogados). Tendrán un número de registro que puedes pedir y luego verificar con el colegio de abogados. Naturalmente, el registro no garantiza la honestidad o la competencia, pero es un buen estándar mínimo en el que insistir.
Organizar una encuesta
Es posible comprar una propiedad en España sin tener una encuesta de la casa, pero esto no se recomienda. Una encuesta de la casa lo ayuda a asegurarse de que no haya defectos significativos en la propiedad que puedan volver a atormentarlo más adelante.
Para propiedades existentes, generalmente hay dos tipos principales de encuestas disponibles. Un informe de valoración es una encuesta a nivel de superficie que le brinda una guía independiente sobre el valor de mercado de la propiedad.
Una encuesta de construcción va más allá, observando la condición estructural de la propiedad y destacando cualquier problema grave. Las encuestas de edificios son más costosas que los informes de tasación, pero también brindan una guía más completa sobre la condición de la propiedad.
Mudarse a su propiedad española
Seguro
Es muy recomendable contratar un seguro de hogar al comprar una casa en España.
Una póliza de seguro de construcción (que cubre la estructura de la propiedad contra desastres naturales, incendios y otros daños) suele ser un requisito para los proveedores de hipotecas.
El seguro de contenido (que cubre sus pertenencias en el hogar) no es legalmente necesario. Sin embargo, podría ser una buena inversión, especialmente si planea alquilar su propiedad o pasó mucho tiempo fuera de casa.
Servicios públicos y telecomunicaciones
La puesta en marcha de los servicios públicos es una de las tareas más tediosas a la hora de comprar una vivienda en España. Es posible que descubra que el propietario anterior ya tenía políticas vigentes de las que puede hacerse cargo.
La eliminación de residuos se gestiona a nivel municipal, con tarifas anuales para la recolección de basura. Con otros servicios públicos, como gas, electricidad y agua, podrá comparar ofertas antes de decidirse por un proveedor.
Comprar terreno para construir una nueva propiedad en España
Durante mucho tiempo, España ha sido popular entre los compradores extranjeros que buscan casas de vacaciones. En ocasiones, el gran número de compradores extranjeros sin experiencia ha proporcionado una oportunidad para que promotores inmobiliarios y agentes inmobiliarios sin escrúpulos vendan propiedades que no son legítimas.
En algunos casos, no se ha obtenido el permiso de planificación antes de la construcción y, finalmente, el gobierno local derriba las propiedades. En otros, la calidad de la propiedad no ha estado a la altura o como se indica, lo que ha resultado en reparaciones costosas.
El Ministerio de Relaciones Exteriores británico ha emitido avisos advirtiendo a los compradores expatriados que sean cautelosos y no corran riesgos innecesarios. Recomiendan, como mínimo, comprobar:
- Las credenciales de los abogados o agentes inmobiliarios involucrados
- El registro de la propiedad (Registro de la Propriedad)
- Que exista la correspondiente licencia de obra
- Que el inmueble no tenga deudas pendientes
- Que la propiedad sea estructuralmente sólida (ya sea un agrimensor o un arquitecto puede hacer esto).
La mayor parte de esta información puede ser proporcionada por el registro de la propiedad y se puede acceder a ella mediante una solicitud por correo electrónico, teléfono, fax o en persona. Puede encontrar la oficina de registro de la propiedad adecuada visitando el sitio web nacional: www.registradores.org.
Comprar una vivienda de obra nueva en España
Las peores estafas inmobiliarias en España, como en otros lugares, tienen que ver con propiedades sin terminar o sin construir. Si bien las intenciones maliciosas son raras, se recomienda precaución al comprar una propiedad que aún no existe. Como mínimo, usted debe:
- Verifique que la empresa exista y asegúrese de que el proyecto esté registrado en el registro de la propiedad.
- Verifique que se haya otorgado el permiso de construcción preguntando en el ayuntamiento local.
- No firme un contrato que no entienda.
- Reclute a un grupo independiente para cualquier traducción.
- Exija pruebas de que las sumas pagadas (por ejemplo, un depósito) se retienen o gastan de manera adecuada.
- Obtenga pruebas de que obtendrá un reembolso de su dinero si la propiedad no se construye.
Como no residente, también puede comprar un terreno y construir una propiedad usted mismo. En este caso, un buen asesoramiento legal es aún más importante, ya que deberá asegurarse de que los contratos con los constructores sean apropiados y firmes.
Vender una propiedad en España
El impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) puede ser una gran barrera para vender una propiedad en España. CGT se paga sobre la ganancia de vender su casa, y el nivel varía entre 19% y 23%, de la siguiente manera:
Primeros 6.000€: 19%
6.000€–50.000€: 21%
50.000€ o más: 23%
Si pagas 200.000€ por una propiedad y la vendes por 350.000€, pagas CGT sobre 150.000€. Debido al sistema escalonado, esto asciende a 33.260€.
Es posible que pueda reclamar una reducción de CGT para tener en cuenta la inflación, si está comprando otra propiedad en España, o si tiene más de 65 años y ha vivido en la propiedad como su residencia principal durante más de tres años.
De lo contrario, a diferencia de otros países, la CGT se aplica sin importar cuánto tiempo haya vivido en la propiedad. Tu condición de residente no afecta a la aplicación del impuesto, ya que el CGT debe pagarse por los bienes inmuebles en España aunque ya no seas residente.
Fuente: www.expatica.com
